4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон №301-ФЗ, который изменил правила использования земельных участков, расположенных в зонах затопления и подтопления.

Для собственников и тех, кто только планирует покупку или оформление земли, это изменение особенно важно: участок может выглядеть подходящим по цене, расположению и виду разрешённого использования, но иметь ограничения, которые существенно меняют возможную стратегию его использования.

Одно из ключевых изменений касается строительства: в границах установленных зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства, за исключением сооружений инженерной защиты. Также запрещено освоение территории в целях такого строительства.

Что это означает для собственников земли? Как понять, попадает ли конкретный участок под ограничения? И что делать, если зона затопления или подтопления уже установлена?

Разбираем по шагам

Федеральный закон №301-ФЗ от 4 августа 2026 года внёс изменения в статью 67.1 Водного кодекса РФ.

Теперь в границах зон затопления и подтопления запрещаются:

• строительство объектов капитального строительства, за исключением сооружений инженерной защиты;
• освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства, также за исключением мероприятий по инженерной защите;
• ряд других видов использования территории, которые были ограничены законодательством и ранее.

При этом инженерная защита может включать не только дамбы. Закон предусматривает водоограждающие и берегоукрепительные сооружения, искусственное повышение поверхности территории, устройство свайных фундаментов и другие средства инженерной защиты.

Поэтому главное изменение для собственника земли можно сформулировать так:

Если земельный участок входит в официально установленную зону затопления или подтопления, возможность его застройки необходимо оценивать с учётом новых требований законодательства.

Нет.

Само расположение участка рядом с рекой, озером или другим водным объектом ещё не означает автоматического запрета на строительство.

Имеет значение, входит ли конкретная территория в границы официально установленной зоны затопления или подтопления.

Поэтому вместо того, чтобы ориентироваться только на расположение участка на карте, необходимо проверить сведения о территории и существующих ограничениях.

Особенно важно делать такую проверку не только владельцам уже приобретённой земли, но и тем, кто только планирует покупку или оформление земельного участка.

Проверку лучше проводить в два этапа:

1. предварительно изучить участок и территориальные ограничения онлайн;
2. проверить официальные сведения ЕГРН.

Для первичной проверки земельного участка можно использовать государственные картографические сервисы Росреестра и Национальную систему пространственных данных.

Найдите участок по его кадастровому номеру и изучите сведения о территории и зонах с особыми условиями использования.

Зоны затопления и подтопления относятся к территориям с особым режимом использования.

Важно не ориентироваться только на цвет участка или слоя на карте. Необходимо посмотреть, какая именно зона пересекает земельный участок и какие сведения о ней указаны в системе.

Онлайн-проверка позволяет быстро увидеть потенциальное ограничение, но на этом анализ участка лучше не заканчивать.

Следующий этап — получение и анализ сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Запросить сведения ЕГРН можно через предусмотренные государством сервисы, а также через МФЦ в случаях, когда соответствующая услуга доступна.

При проверке необходимо установить:

• входит ли участок полностью или частично в зону затопления или подтопления;
• зарегистрированы ли сведения о такой зоне в ЕГРН;
• какие ограничения связаны с использованием территории;
• пересекают ли участок другие зоны с особыми условиями использования территории.

Если участок приобретается для строительства, одной проверки кадастрового номера недостаточно. Необходимо оценивать всю совокупность градостроительных и земельных ограничений.

Сам факт обнаружения зоны ещё не означает, что нужно срочно продавать участок или что собственник «потерял землю».

Сначала необходимо разобраться с конкретной ситуацией

Проверьте, полностью или частично участок входит в установленную зону и какие сведения содержатся в ЕГРН.

Это принципиально важно: ограничения необходимо анализировать применительно к конкретному земельному участку, а не только к территории населённого пункта в целом.

Один и тот же участок может оцениваться совершенно по-разному в зависимости от задачи собственника.

Например:

• строительство жилого дома;
• строительство коммерческого объекта;
• сельскохозяйственное использование;
• сохранение участка как земельного актива;
• последующая продажа;
• реализация другой инвестиционной стратегии.

Если первоначальная стратегия использования земли становится невозможной, необходимо оценить, существуют ли другие законные варианты.

Порядок установления и изменения зон затопления и подтопления регулируется законодательством.

Если у собственника возникают сомнения в корректности сведений или границ, необходимо изучить документы, на основании которых зона была установлена, и предусмотренные законом основания для её изменения.

Здесь уже желательно оценивать ситуацию индивидуально и при необходимости привлекать профильного специалиста.

Федеральный закон №301-ФЗ отдельно регулирует инженерную защиту территорий от негативного воздействия вод.

Это могут быть:

• водоограждающие дамбы;
• берегоукрепительные сооружения;
• искусственное повышение поверхности территории;
• устройство свайных фундаментов;
• другие предусмотренные способы инженерной защиты.

При этом инженерная защита в границах предоставленных земельных участков осуществляется правообладателями таких участков.

Это не означает, что собственнику достаточно самостоятельно выбрать способ защиты и после этого начать строительство. Возможность и порядок реализации таких мероприятий необходимо оценивать применительно к конкретной территории и объекту.

Работа по установлению и внесению сведений о зонах затопления и подтопления продолжается.

По данным Росводресурсов на март 2026 года, на территории России насчитывалась 9 631 зона затопления и подтопления, сведения о 9 001 из них уже были внесены в ЕГРН.

Это 93,5% от планового значения.

До конца 2026 года планируется обеспечить внесение в ЕГРН 95,6% зон от планового значения.

Поэтому сведения о конкретной территории имеет смысл проверять по актуальным государственным данным, особенно перед приобретением земли или началом реализации проекта.

Изменения законодательства ещё раз показывают, почему земельный участок нельзя оценивать только по цене, площади и расположению.

Например, вы нашли участок:

• по привлекательной цене;
• в хорошем районе;
• рядом с водой;
• с подходящим видом разрешённого использования.

На первый взгляд это может выглядеть как выгодная покупка.

Но наличие территориальных ограничений способно полностью изменить экономику сделки и возможность использовать землю по первоначальному назначению.

Поэтому до покупки или оформления участка необходимо проводить комплексную проверку.

Минимально стоит проверить:

• сведения ЕГРН;
• категорию земель;
• вид разрешённого использования;
• зоны с особыми условиями использования территории;
• зоны затопления и подтопления;
• градостроительные ограничения;
• возможность строительства;
• доступ и подъезд к участку;
• существующие обременения;
• соответствие участка вашей будущей стратегии.

Главный вопрос при анализе земли звучит не просто «сколько стоит этот участок?», а:

«Смогу ли я законно реализовать на нём ту стратегию, ради которой его приобретаю?»

Проверка участка — это не только проверка ЕГРН. Перед покупкой или оформлением земли важно оценить ограничения, ВРИ, градостроительные условия, доступ к участку и то, соответствует ли земля вашей стратегии.

Именно такой подход позволяет рассматривать землю не просто как объект недвижимости, а как земельный актив.